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Le droit Sénégalais, en matière immobilière, est très proche du droit Français dont il découle. Pourtant, il y a quelques différences à bien connaître, notamment en matière de propriété foncière des terrains.

Quels sont le différents documents que peut avoir le "propriétaire" d'un terrain ?

  • un T.N.I. : titre non inventorié – il s’agit d’une propriété des communes rurales – c’est du droit coutumier. (abv.: TNI)
  • un BAIL sur D.T.N. (division du territoire national) : il s’agit d’un titre foncier d’état avec un bail d’état.(abv.: TB)
  • un TITRE FONCIER : il s’agit d’un titre donnant la pleine et entière propriété (ou co-propriété) individuelle d’un bien. Ce titre est le seul document vous donnant les mêmes garanties que celles données par le droit Français.(abv.: TF)
  • un DOMAINE MARITIME : il s’agit d’une propriété d’état donnant un permis d’occuper à titre précaire.(abv.: DM ou DPM)

En passant par le services de notre agence, vous aurez toutes les informations et les éventuelles mises en garde à connaître avant de procéder à votre achat. Entre parenthèse, nous vous indiquons les abréviations utilisées sur notre site.


Nous vous reportons ci dessous, un article paru à ce sujet dans la presse locale :

Puisque l'investissement "loisirs" au Sénégal semble être une préoccupation de bon nombre, il est nécessaire de revenir à la base de l'évolution du marché pour comprendre :
la propriété foncière se divise en 3 catégories au Sénégal :
-Le titre foncier individuel, qui donne l'entière propriété inaliénable d'un bien foncier. La transaction et la mutation devant se faire obligatoirement devant notaire (comme en France).Elle est soumise à des taxes et droits de mutation allant jusqu'à 18%.
-Le titre foncier d'état, bien foncier de l'état sénégalais, donne la possibilité de devenir locataire par bail amphythéotique (de 50 à 99 ans) et peut être converti après construction en titre individuel. Il est recommandé de faire l'acquisition devant notaire bien que cela ne soit pas obligatoire. Le bail d'état offre toutes sécurités pour l'investisseur.
-Le titre non inventorié, biens fonciers attribués aux communautés rurales : terres agricoles au départ, régies par les préfectures ou sous préfectures. Elles ne peuvent théoriquement pas être cédées à des tiers ! sauf si la mise en valeur est constatée : construction d'un mur de clôture, ou d'un bâtiment. Et c'est la qu'est le fond du problème de la petite côte : Ces terrains mal enregistrés font souvent l'effet de contestations sur l'origine de la propriété!!
Il est vrai que l'état sénégalais est responsable de cet état de fait.
Après l'indépendance la majorité des terres à été rendue de manière coutumière à ceux qui étaient susceptibles de les exploiter, mais pas dans un but spéculatif !!
Pour remédier à cela le gouvernement socialiste créa dans les années 80 la SAPCO (société d'aménagement de la petite cote) qui racheta à vil prix les terres agricoles des communautés rurales (qui n'en faisaient aucun usage!!), pour programmer un plan d'occupation des sols à but de développement touristique. La montée des prix, liée à une forte demande engendra beaucoup de rancoeur auprès des populations locales se considérant spoliées!!
D'ou les problèmes rencontrés aujourd'hui par bon nombre d'investisseurs qui veulent traiter en direct avec les communautés rurales ou les préfectures pour l'acquisition d'un terrain construtible enregistré sur des bases peu fiables. C'est un problème que l'on rencontre également sur l'ensemble du sénégal, car la grande réforme foncière prévue par l'état tarde à venir et fait l'objet de nombreuses controverses!

 

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